Edilizia ed urbanistica – Maurizio Lucca

La sez. V del Consiglio di Stato, con la sentenza 21 gennaio 2021 n. 653 (est. Gambato Spisani), chiarisce la distinzione (o la presenza o meno) tra domicilio e residenza ai fini dell’esercizio dei servizi legali[1], dichiarando l’illegittimità di un regolamento edilizio che ricomprendeva – tra gli uffici aperti al pubblico – anche quelli per l’esercizio della professione di avvocato.

L’art. 43, Domicilio e residenza, del codice civile definisce «Il domicilio di una persona è nel luogo in cui essa ha stabilito la sede principale dei suoi affari e interessi. La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale».

Si chiarisce che:

la residenza della persona è determinata dall’abituale e volontaria dimora[2] in un determinato luogo, caratterizzata dalla permanenza per un periodo apprezzabile (elemento oggettivo) e dall’intenzione di abitarvi in modo stabile (elemento soggettivo), rivelata dalle consuetudini di vita e dallo svolgimento delle normali relazioni sociali, familiari ed affettive, e la verifica di tali requisiti, ai sensi dell’art. 19 d.P.R. n. 223 del 1989, avviene da parte dell’ufficiale d’anagrafe, osservando, altresì, che la stabile permanenza sussiste anche quando la persona si rechi a lavorare o a svolgere altra attività fuori del comune di residenza, sempre che conservi in esso l’abitazione, vi ritorni quando possibile e vi mantenga il centro delle proprie relazioni familiari e sociali[3];
di converso, il domicilio va inteso come la sede principale degli affari ed interessi economici, nonché delle relazioni personali, desumibile da elementi presuntivi[4], rilevando, sotto altro profilo, che ai fini dell’individuazione della “residenza fiscale” del contribuente (che non coincide necessariamente con quella anagrafica ma più prossima al domicilio)[5] deve farsi riferimento al centro degli affari e degli interessi vitali dello stesso, dando prevalenza al luogo in cui la gestione di detti interessi è esercitata abitualmente in modo riconoscibile dai terzi, non rivestendo ruolo prioritario, invece, le relazioni affettive e familiari, le quali rilevano solo unitamente ad altri criteri attestanti univocamente il luogo col quale il soggetto ha il più stretto collegamento[6].

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Annullato un regolamento edilizio che dispone oneri per l’abbattimento delle barriere architettoniche a carico del domicilio dell’avvocato

La sez. V del Consiglio di Stato, con la sentenza 21 gennaio 2021 n. 653 (est. Gambato Spisani), chiarisce la distinzione (o la presenza o meno) tra domicilio e residenza ai fini dell’esercizio dei servizi legali[1], dichiarando l’illegittimità di un regolamento edilizio che ricomprendeva – tra gli uffici aperti al pubblico – anche quelli per l’esercizio della professione di avvocato.

L’art. 43, Domicilio e residenza, del codice civile definisce «Il domicilio di una persona è nel luogo in cui essa ha stabilito la sede principale dei suoi affari e interessi. La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale».

Si chiarisce che:

la residenza della persona è determinata dall’abituale e volontaria dimora[2] in un determinato luogo, caratterizzata dalla permanenza per un periodo apprezzabile (elemento oggettivo) e dall’intenzione di abitarvi in modo stabile (elemento soggettivo), rivelata dalle consuetudini di vita e dallo svolgimento delle normali relazioni sociali, familiari ed affettive, e la verifica di tali requisiti, ai sensi dell’art. 19 d.P.R. n. 223 del 1989, avviene da parte dell’ufficiale d’anagrafe, osservando, altresì, che la stabile permanenza sussiste anche quando la persona si rechi a lavorare o a svolgere altra attività fuori del comune di residenza, sempre che conservi in esso l’abitazione, vi ritorni quando possibile e vi mantenga il centro delle proprie relazioni familiari e sociali[3];
di converso, il domicilio va inteso come la sede principale degli affari ed interessi economici, nonché delle relazioni personali, desumibile da elementi presuntivi[4], rilevando, sotto altro profilo, che ai fini dell’individuazione della “residenza fiscale” del contribuente (che non coincide necessariamente con quella anagrafica ma più prossima al domicilio)[5] deve farsi riferimento al centro degli affari e degli interessi vitali dello stesso, dando prevalenza al luogo in cui la gestione di detti interessi è esercitata abitualmente in modo riconoscibile dai terzi, non rivestendo ruolo prioritario, invece, le relazioni affettive e familiari, le quali rilevano solo unitamente ad altri criteri attestanti univocamente il luogo col quale il soggetto ha il più stretto collegamento[6].

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Obbligazione reale.

La sez. II Salerno del T.A.R. Campania, con la sentenza 10 marzo 2021 n. 601, qualifica la natura degli oneri di urbanizzazione, che trovano la causa in un atto convenzionale o nel rilascio di un titolo edilizio, rilevando che la relativa debenza deve essere valutata e rapportata all’intervento, ovvero alla loro incidenza sull’assetto urbano (che ne determina il quantum secondo parametri di legge)[1] collegandosi direttamente sul bene: il provvedimento urbanistico/edilizio è riferito non tanto all’intestatario ma all’oggetto del titolo rilasciato, così come per le obbligazioni presenti nelle convenzioni urbanistiche.

Si deve affermare che l’adempimento del pagamento degli oneri, così come per quanto previsto nelle convezioni urbanistiche, è posto a carico dei titolari e loro successori, ovvero sono tenuti non solo i soggetti a cui è intestato il titolo edilizio o coloro che stipulano la convenzione (compresi quelli che richiedono i titoli edilizi nell’ambito di una lottizzazione), ma anche quelli che realizzano l’edificazione ed i loro aventi causa[2], confermando che l’obbligazione relativa al pagamento degli oneri e alla realizzazione delle opere di urbanizzazione ha natura propter rem: un obbligo di adempimento non solo da colui che lo ha assunto, ma anche da quelli che utilizzano l’edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa[3].

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Oneri di urbanizzazione: determinazione propter rem e responsabilità

Obbligazione reale.

La sez. II Salerno del T.A.R. Campania, con la sentenza 10 marzo 2021 n. 601, qualifica la natura degli oneri di urbanizzazione, che trovano la causa in un atto convenzionale o nel rilascio di un titolo edilizio, rilevando che la relativa debenza deve essere valutata e rapportata all’intervento, ovvero alla loro incidenza sull’assetto urbano (che ne determina il quantum secondo parametri di legge)[1] collegandosi direttamente sul bene: il provvedimento urbanistico/edilizio è riferito non tanto all’intestatario ma all’oggetto del titolo rilasciato, così come per le obbligazioni presenti nelle convenzioni urbanistiche.

Si deve affermare che l’adempimento del pagamento degli oneri, così come per quanto previsto nelle convezioni urbanistiche, è posto a carico dei titolari e loro successori, ovvero sono tenuti non solo i soggetti a cui è intestato il titolo edilizio o coloro che stipulano la convenzione (compresi quelli che richiedono i titoli edilizi nell’ambito di una lottizzazione), ma anche quelli che realizzano l’edificazione ed i loro aventi causa[2], confermando che l’obbligazione relativa al pagamento degli oneri e alla realizzazione delle opere di urbanizzazione ha natura propter rem: un obbligo di adempimento non solo da colui che lo ha assunto, ma anche da quelli che utilizzano l’edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa[3].

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La sez. VI del Consiglio di Stato, con la sentenza 21 dicembre 2020, n. 8171, estensore Russo, interviene per riaffermare un consolidato orientamento che consente alla P.A. di sanzionare gli abusi edilizi, esercitando l’inesauribile potere di vigilanza sul territorio a tutela della corretta pianificazione, presupposto essenziale per l’adozione di provvedimenti ripristinatori o di condono una volta “espiato” il pagamento pecuniario.

La sentenza, al di là della questione trattata, ha chiarito in modo preciso come la sanzione applicata, resa a fronte di un’attività edilizia abusiva, costituisce un illecito permanente, e si atteggia come misura reale imposta per ragioni di tutela del territorio, priva di finalità punitive ed efficace contro ogni soggetto che vanti sul bene, così realizzato sine titulo, un diritto reale o personale di godimento, indipendentemente dall’esser stato, o no, l’autore dell’illecito.

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Abusi edilizi: la sanzione ha natura reale non personale

La sez. VI del Consiglio di Stato, con la sentenza 21 dicembre 2020, n. 8171, estensore Russo, interviene per riaffermare un consolidato orientamento che consente alla P.A. di sanzionare gli abusi edilizi, esercitando l’inesauribile potere di vigilanza sul territorio a tutela della corretta pianificazione, presupposto essenziale per l’adozione di provvedimenti ripristinatori o di condono una volta “espiato” il pagamento pecuniario.

La sentenza, al di là della questione trattata, ha chiarito in modo preciso come la sanzione applicata, resa a fronte di un’attività edilizia abusiva, costituisce un illecito permanente, e si atteggia come misura reale imposta per ragioni di tutela del territorio, priva di finalità punitive ed efficace contro ogni soggetto che vanti sul bene, così realizzato sine titulo, un diritto reale o personale di godimento, indipendentemente dall’esser stato, o no, l’autore dell’illecito.

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La sez. IV, del Consiglio di Stato, con la sentenza 1 giugno 2020, n. 3405, interviene per definire la corretta determinazione degli oneri, anche in relazione alla loro esenzione.

La questione parte dall’imposizione del Comune ai ricorrenti del pagamento del contributo concessorio in dipendenza del rilascio di un titolo abilitativo (concessione edilizia per un intervento di ampliamento di un edificio unifamiliare esistente), ritenendo non dovuto, ai sensi dell’art. 9, lett. d), legge n. 10/77 («per gli interventi di restauro, di risanamento conservativo, di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20 per cento, di edifici unifamiliari», una deroga al principio di doverosità), senza possibilità di rideterminazione ex post del contributo, in sede di esercizio del potere di autotutela.

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Esenzione dal pagamento degli oneri: una deroga di stretta interpretazione

La sez. IV, del Consiglio di Stato, con la sentenza 1 giugno 2020, n. 3405, interviene per definire la corretta determinazione degli oneri, anche in relazione alla loro esenzione.

La questione parte dall’imposizione del Comune ai ricorrenti del pagamento del contributo concessorio in dipendenza del rilascio di un titolo abilitativo (concessione edilizia per un intervento di ampliamento di un edificio unifamiliare esistente), ritenendo non dovuto, ai sensi dell’art. 9, lett. d), legge n. 10/77 («per gli interventi di restauro, di risanamento conservativo, di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20 per cento, di edifici unifamiliari», una deroga al principio di doverosità), senza possibilità di rideterminazione ex post del contributo, in sede di esercizio del potere di autotutela.

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La quinta sez. del Consiglio di Stato, con la sentenza 17 gennaio 2020 n. 429, chiarisce i limiti (disapplicazione) di una norma del regolamento edilizio nel caso di sostituzione di alberi preesistenti con altri dello stesso tipo, statuendo l’illegittimità dell’ordine di abbattimento (anche per incompetenza funzionale).

In linea generale, l’istituto della disapplicazione di norme regolamentari si applica in virtù del principio della graduazione della forza delle diverse fonti normative, tutte astrattamente applicabili, e presuppone che il precetto contenuto in una norma si ponga in contrasto diretto con quello contenuto in altra fonte di grado superiore: un’effettiva antinomia tra fonti rispetto alla posizione della regola iuris che costituisce il parametro di valutazione della legittimità del provvedimento amministrativo[1].

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DIA, trasformazione urbana e (ri)piantumazioni arboree (morte)

La quinta sez. del Consiglio di Stato, con la sentenza 17 gennaio 2020 n. 429, chiarisce i limiti (disapplicazione) di una norma del regolamento edilizio nel caso di sostituzione di alberi preesistenti con altri dello stesso tipo, statuendo l’illegittimità dell’ordine di abbattimento (anche per incompetenza funzionale).

In linea generale, l’istituto della disapplicazione di norme regolamentari si applica in virtù del principio della graduazione della forza delle diverse fonti normative, tutte astrattamente applicabili, e presuppone che il precetto contenuto in una norma si ponga in contrasto diretto con quello contenuto in altra fonte di grado superiore: un’effettiva antinomia tra fonti rispetto alla posizione della regola iuris che costituisce il parametro di valutazione della legittimità del provvedimento amministrativo[1].

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La seconda sez. Milano del T.A.R. Lombardia, con la sentenza 22 agosto 2019 n. 1916, conferma il diniego di un cambio di destinazione d’uso di un locale a luogo di culto[1], qualora non si valuti concretamente che, con la nuova destinazione dello spazio urbano, si incide sull’esigenza di aumento degli standard e il maggiore afflusso di persone, con connesse esigenze di maggiori servizi di interesse generale.

Giova rammentare che l’art. 23 ter «Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante» del D.P.R. 380/2001 definisce che «salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa, da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle» indicate dalla legge (residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale), rilevando che nel campo urbanistico, il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante è solo quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, posto che nell’ambito delle stesse categorie catastali possono anche aversi mutamenti di fatto[2], ma che, come tali, sono irrilevanti sul piano urbanistico[3].

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Illegittimo cambio di destinazione d’uso (senza opere) da laboratorio a moschea

La seconda sez. Milano del T.A.R. Lombardia, con la sentenza 22 agosto 2019 n. 1916, conferma il diniego di un cambio di destinazione d’uso di un locale a luogo di culto[1], qualora non si valuti concretamente che, con la nuova destinazione dello spazio urbano, si incide sull’esigenza di aumento degli standard e il maggiore afflusso di persone, con connesse esigenze di maggiori servizi di interesse generale.

Giova rammentare che l’art. 23 ter «Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante» del D.P.R. 380/2001 definisce che «salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa, da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle» indicate dalla legge (residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale), rilevando che nel campo urbanistico, il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante è solo quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, posto che nell’ambito delle stesse categorie catastali possono anche aversi mutamenti di fatto[2], ma che, come tali, sono irrilevanti sul piano urbanistico[3].

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