La sez. I Latina, del TAR Lazio, con la sentenza 13 agosto 2026, n. 941 (Presidente Scala, Estensore Mazzulla), dichiara la legittimità di un diniego al rilascio di un permesso di costruire, in presenza dell’inadeguatezza della strada di accesso alle unità residenziali/abitative in attesa di costruzione: la strada di accesso al lotto, priva di misure minime di larghezza, risulta inidonea al futuro carico urbanistico viario, mancando (esistenza) le opere di urbanizzazione primaria, capaci di assicurare la realizzazione dell’intervento oggetto del permesso (titolo edilizio), ai sensi del comma 2, dell’art. 12, Presupposti per il rilascio del permesso di costruire, del DPR n. 380/2001.

Si tratta di una carenza progettuale che segna la non conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico – edilizia, dimostrando, altresì, l’incompleta e razionale edificazione e urbanizzazione.

La fonte

L’art. 12, comma 2, del DPR n. 380/2001 dispone che «Il permesso di costruire è comunque subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune dell’attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all’impegno degli interessati di procedere all’attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento oggetto del permesso», segnando un confine (limes) chiaro per il rilascio del titolo, ovvero la presenza attuale o futura delle opere necessarie per rendere fruibile la nuova edificazione a cura del richiedente o dell’Amministrazione.

Significa, altresì, la presenza di uno stato di sufficiente urbanizzazione della zona, equivalente all’operatività di un piano attuativo, ancorché previsto dal piano regolatore generale, derivandone che il titolo edilizio possa essere rilasciato anche in sua assenza, laddove l’Amministrazione accerti, in concreto, che la zona destinata ad accogliere l’intervento edilizio sia già compiutamente edificata e urbanizzata[1].

Lotto intercluso

Sul punto, si distinguono i casi della zona assolutamente inedificata, quello del lotto intercluso/residuo e, in ultimo, situazioni intermedie:

• solo nell’ipotesi del lotto intercluso/residuo lo strumento urbanistico esecutivo si ritiene superfluo, poiché la completa e razionale edificazione e urbanizzazione del comprensorio interessato ha già creato una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall’attuazione del piano esecutivo;
• la valutazione della situazione di fatto e, quindi, la ritenuta sussistenza o meno dello stato di sufficiente urbanizzazione, rientra nella potestà discrezionale tecnica amministrativa del Comune, tenuto conto che il giudizio sulla sufficienza delle infrastrutture esistenti costituisce una sintesi delle ragioni di opportunità urbanistica a favore o contro il rilascio della concessione edilizia in mancanza di disciplina pianificatoria di dettaglio[2].

Affinché un lotto possa considerarsi “intercluso”, invero, non è affatto sufficiente che questo sia chiuso da tre lati piuttosto, è necessario che l’area in questione:

• sia l’unica a non essere stata ancora edificata;
• si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
• sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
• sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme allo strumento urbanistico generale (PRG/PAT)[3].

Solo in questa ipotesi, lo strumento urbanistico attuativo si rivela superfluo, essendo stato ormai di fatto raggiunto il suo scopo in conseguenza della piena urbanizzazione della zona interessata[4].

La pretermissione della pianificazione attuativa che sia imposta da un PRG configura una fattispecie eccezionale, che pone interamente a carico del soggetto interessato l’onere di dimostrare la ricorrenza, nell’area d’intervento, dei caratteri propri del c.d. fondo intercluso, ossia che nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall’attuazione della lottizzazione stessa, in considerazione della presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti, sia che il proprio fondo sia l’unico a non essere stato ancora edificato[5].

Fatto

Una società cooperativa impugna il rigetto della richiesta di permesso a costruire, avente ad oggetto la realizzazione di unità abitative con tipologia a schiera, su un terreno di proprietà, sulla scorta del fatto che l’accesso alle residenze, da una strada comunale, è impraticabile mancando le infrastrutture minime, atteso che:

• la sua sezione orizzontale risulta insufficiente (tra i m. 1,40 e i m, 1,70) per il nuovo carico urbanistico;
• la presenza di preesistenti manufatti di proprietà di soggetti terzi ne definiscono l’ampiezza e l’impossibilità di allargamento.

In termini diversi, il rifiuto risiede nell’obbligo del Comune di garantire l’ordinato sviluppo del proprio territorio solo in presenza della dotazione minima degli standard urbanistici, di cui al DM n. 1444/68, a fronte di progetti finalizzati all’incremento degli abitanti insediati in una determinata area, dovendo assicurare, altresì, le previsioni di cui all’art. 12 del DPR n. 380/2001.

Segue ricorso, contestando il rigetto visto che l’art. 12 del DPR n. 380/2001 condizionerebbe il rilascio del permesso di costruire alla sola conformità dell’intervento rispetto alle previsioni urbanistico/edilizie del PRG e non anche rispetto agli standard urbanistici.

Merito

Il GA rigetta il ricorso con condanna alle spese, osservando, da subito, che la puntuale previsione del comma 2, del citato art. 12, esige la presenza delle opere di urbanizzazione primaria; disposizione, al pari delle precedenti di cui agli artt. 31 e 41 quinquies, ultimo comma, della legge n. 1150/1942, condiziona “comunque” il rilascio dell’autorizzazione edilizia alla loro esistenza, tra le quali rientrano innanzitutto le strade (ex art. 16 comma 7 TUE, «Gli oneri di urbanizzazione primaria sono relativi ai seguenti interventi: strade residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato»).

Sotto questo profilo, il termine “esistenza” deve essere inteso anche quale “adeguatezza” delle opere di urbanizzazione primaria rispetto al proposito edificatorio richiesto: l’Amministrazione ha fornito prova, nell’esercizio della propria discrezionalità tecnica e in piena sintonia con la fonte normativa, che la larghezza viaria nella sostanza sarebbe inidonea per sopportare l’incremento del carico urbanistico, sub specie di aggravamento del traffico veicolare, che deriverebbe dall’insediamento umano presso le abitative proposte.

Viene precisato che non si tratta di un caso di “lotto intercluso”, o di contestazioni tra privati sull’uso di una strada, quanto piuttosto di inesistenza delle opere di urbanizzazione primaria/secondaria, involgente interessi pubblici connessi al razionale assetto/governo del territorio: «un preciso obbligo di fonte legale e di natura solidaristica rivolto ad assicurare che, nella stretta contestualità dell’attività edificatoria, si realizzi un sistema infrastrutturale adeguato ad un ordinato e razionale sviluppo del territorio»[6].

Osservazioni

La sentenza indica, sotto l’aspetto pratico, il corretto esercizio (virtuoso) della funzione amministrativa, ossia la cura dello sviluppo armonico e sostenibile del territorio (insediamenti abitativi), evitando di realizzare complessi immobiliari (anche se di piccole unità) costruiti in assenza di opere di urbanizzazione primaria, quale principalmente la strada di accesso, con evidenti ricadute sulla qualità dell’edificato, anticipando e prevenendo le inevitabili successive “rivendicazioni” dei residenti che prima costruiscono male e poi pretendono soluzioni dall’Amministrazione (a spese della collettività).

Come non comprendere il degrado della qualità della vita in presenza di una sezione stradale che impedisce la sicura affluenza del traffico urbano, alimenta la congestione, preclude un sano sviluppo sostenibile e durevole: aspetti che rientrano nel tessuto normativo e sono la base di un’edificazione coerente con la “mobilità”, la cura della persona, la sicurezza, la rigenerazione urbana.

In effetti, dalla lettura della sentenza anche la parte ricorrente ammette (cum grano salis) che la strada risulta inidonea («è potenzialmente percorribile da autovetture di dimensioni medio-piccole»), mentre l’Amministrazione ha dato prova che l’ampiezza della sede stradale è definita da preesistenti manufatti di proprietà di terzi soggetti, con conseguente impossibilità di prevederne un ampliamento, evidentemente senza costi per la collettività (ad es. esproprio): tutti profili non contestati, dovendo (invece) il privato dimostrare la piena urbanizzazione della zona, ovvero la possibilità di rendere urbanizzata l’area, che allo stato dei fatti la “strada” (soluzione) non risulta “percorribile”.

[1] Cfr. Cons. Stato, sez. II, 20 giugno 2019, n. 4224 e 3 dicembre 2019, n. 8270.

[2] Cons. Stato, sez. IV, 16 gennaio 2024, n. 534.

[3] TAR Sicilia, Palermo, sez. II, 25 ottobre 2023, n. 2375.

[4] Cfr. TAR Campania, Napoli, sez. VIII, 22 agosto 2023, n. 4838.

[5] Cfr. TAR Sicilia, Catania, sez. IV, 12 dicembre 2024, n. 4078 e TAR Sicilia, Palermo, sez. II, 3 aprile 2023, n. 1082.

[6] TAR Lazio, Latina, sez. I, 23 giugno 2022, n. 550; idem TAR Campania, Salerno, sez. I, 23 febbraio 2017, n. 302; TAR Puglia, Lecce, sez. III, 30 ottobre 2015, n. 3113; TAR Toscana, sez. III, 11 ottobre 2016, n. 1451; TAR Veneto, sez. II, 14 febbraio 2012, n. 234; TAR Campania, Napoli, sez. II, 26 ottobre 2011, n. 4931; Cons. Stato, sez. IV, 25 novembre 2013, n. 5592; TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, 6 maggio 2010, n. 619.