Maurizio Lucca

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La sez. II del TAR Piemonte, con la sentenza 21 agosto 2025, n. 1291, delinea una sorta di responsabilità oggettiva a carico di colui che subentra nella proprietà (anche in caso di vendita forzata) di un bene immobile su cui grava un provvedimento sanzionatorio di demolizione, indipendentemente dalla conoscenza o meno dell’abuso edilizio, ovvero di essere l’autore dell’illecito permanente, stante la natura reale dell’obbligo ripristinatorio (le eventuali azioni di regresso trovano ristoro in sede civile).

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Ordine di demolizione e ordinanza sindacale: effetti sull’acquirente subentrante

Ordine di demolizione e ordinanza sindacale: effetti sull’acquirente subentrante

La sez. II del TAR Piemonte, con la sentenza 21 agosto 2025, n. 1291, delinea una sorta di responsabilità oggettiva a carico di colui che subentra nella proprietà (anche in caso di vendita forzata) di un bene immobile su cui grava un provvedimento sanzionatorio di demolizione, indipendentemente dalla conoscenza o meno dell’abuso edilizio, ovvero di essere l’autore dell’illecito permanente, stante la natura reale dell’obbligo ripristinatorio (le eventuali azioni di regresso trovano ristoro in sede civile).

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La sez. II Brescia del TAR Lombardia, con la sentenza 25 agosto 2025, n. 773, conferma l’orientamento consolidato secondo il quale, in presenza di un abuso edilizio, il privato non può confidare sulla protratta inerzia della PA per invocare il legittimo affidamento tutelabile.

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Nessuna legittima aspettativa dell’antico abuso edilizio

Nessuna legittima aspettativa dell’antico abuso edilizio

La sez. II Brescia del TAR Lombardia, con la sentenza 25 agosto 2025, n. 773, conferma l’orientamento consolidato secondo il quale, in presenza di un abuso edilizio, il privato non può confidare sulla protratta inerzia della PA per invocare il legittimo affidamento tutelabile.

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In ambito urbanistico/edilizio l’“unicità” dell’intervento assume una funzione determinante, specie quando l’Amministrazione deve valutare la presenza – in un bene patrimoniale – di opere da sanare, dovendo stabilire, ad esempio, se applicare una sanzione per singolo locale (unità) o per compendio immobiliare (che include più locali o appartamenti), ovvero distinguendo con precisione l’unità immobiliare indipendente all’interno di un’entità immobiliare più ampia (il c.d. sub), consentendo di individuare la presenza di uno o più proprietari (dell’abuso): la prospettiva cambia il quantum della sanzione, ovvero la cubatura da sanare.

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L’unicità dell’intervento edilizio in sanatoria

L’unicità dell’intervento edilizio in sanatoria

In ambito urbanistico/edilizio l’“unicità” dell’intervento assume una funzione determinante, specie quando l’Amministrazione deve valutare la presenza – in un bene patrimoniale – di opere da sanare, dovendo stabilire, ad esempio, se applicare una sanzione per singolo locale (unità) o per compendio immobiliare (che include più locali o appartamenti), ovvero distinguendo con precisione l’unità immobiliare indipendente all’interno di un’entità immobiliare più ampia (il c.d. sub), consentendo di individuare la presenza di uno o più proprietari (dell’abuso): la prospettiva cambia il quantum della sanzione, ovvero la cubatura da sanare.

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In via generale, ai sensi del comma 1, dell’art. 21 nonies della legge n. 241/1990, il provvedimento amministrativo illegittimo può essere annullato d’ufficio (atto di secondo grado o di ritiro, con effetti ex tunc, della PA nell’esercizio della discrezionalità non dell’obbligatorietà):

  • sussistendone le ragioni di interesse pubblico;
  • entro un termine ragionevole[1], comunque non superiore a dodici mesi dal momento dell’adozione dei provvedimenti di autorizzazione (si sostanzia nella rimozione di un limite all’esercizio di facoltà giuridiche già incluse) o di attribuzione di vantaggi economici (attribuzione di vantaggi finanziari in grado di impegnare pro futuro la programmazione dell’attività/sfera giuridica del beneficiario), inclusi i casi in cui il provvedimento si sia formato il silenzio assenso (ex 20 della cit. legge, ad es. i titoli edilizi che si formano implicitamente)[2], con possibilità di superare il termine a fronte di “irregolarità/falsità insanabili” (comma 2 bis) non potendo il privato responsabile vantare alcun legittimo affidamento nell’eventualità che questi abbia violato consapevolmente o per negligenza il dovere di correttezza (presentando documenti/stati/fatti non veritieri)[3];
  • tenendo conto degli interessi dei destinatari (soggetti direttamente incisi) e dei controinteressati (bilanciamento dei soggetti che trovandosi in una contrapposta posizione consolidata, mira al suo mantenimento);
  • dall’organo che lo ha emanato, ovvero da altro organo previsto dalla legge (dotato di competenza).
  • fatta salva (facoltà) la possibilità di convalida sussistendone le ragioni di interesse pubblico ed entro un termine ragionevole (comma 2).

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Indicazioni sul potere di autotutela e il silenzio rigetto in ambito edilizio

Indicazioni sul potere di autotutela e il silenzio rigetto in ambito edilizio

In via generale, ai sensi del comma 1, dell’art. 21 nonies della legge n. 241/1990, il provvedimento amministrativo illegittimo può essere annullato d’ufficio (atto di secondo grado o di ritiro, con effetti ex tunc, della PA nell’esercizio della discrezionalità non dell’obbligatorietà):

  • sussistendone le ragioni di interesse pubblico;
  • entro un termine ragionevole[1], comunque non superiore a dodici mesi dal momento dell’adozione dei provvedimenti di autorizzazione (si sostanzia nella rimozione di un limite all’esercizio di facoltà giuridiche già incluse) o di attribuzione di vantaggi economici (attribuzione di vantaggi finanziari in grado di impegnare pro futuro la programmazione dell’attività/sfera giuridica del beneficiario), inclusi i casi in cui il provvedimento si sia formato il silenzio assenso (ex 20 della cit. legge, ad es. i titoli edilizi che si formano implicitamente)[2], con possibilità di superare il termine a fronte di “irregolarità/falsità insanabili” (comma 2 bis) non potendo il privato responsabile vantare alcun legittimo affidamento nell’eventualità che questi abbia violato consapevolmente o per negligenza il dovere di correttezza (presentando documenti/stati/fatti non veritieri)[3];
  • tenendo conto degli interessi dei destinatari (soggetti direttamente incisi) e dei controinteressati (bilanciamento dei soggetti che trovandosi in una contrapposta posizione consolidata, mira al suo mantenimento);
  • dall’organo che lo ha emanato, ovvero da altro organo previsto dalla legge (dotato di competenza).
  • fatta salva (facoltà) la possibilità di convalida sussistendone le ragioni di interesse pubblico ed entro un termine ragionevole (comma 2).

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In via generale, in tema di silenzio della PA, l’obbligo giuridico di provvedere – ai sensi dell’art. 2 della legge n. 241 del 1990, come modificato dall’art. 7 della legge 18 giugno 2009, n. 69 – sussiste in tutte quelle fattispecie particolari nelle quali ragioni di giustizia e di equità impongano l’adozione di un provvedimento e, quindi, tutte quelle volte in cui, in relazione al dovere di correttezza e di buona amministrazione della parte pubblica, sorga per il privato una legittima aspettativa a conoscere il contenuto e le ragioni delle determinazioni (qualunque esse siano) dell’Amministrazione.

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Provvedimento espresso in alternativa al silenzio assenso in ambito edilizio

Provvedimento espresso in alternativa al silenzio assenso in ambito edilizio

In via generale, in tema di silenzio della PA, l’obbligo giuridico di provvedere – ai sensi dell’art. 2 della legge n. 241 del 1990, come modificato dall’art. 7 della legge 18 giugno 2009, n. 69 – sussiste in tutte quelle fattispecie particolari nelle quali ragioni di giustizia e di equità impongano l’adozione di un provvedimento e, quindi, tutte quelle volte in cui, in relazione al dovere di correttezza e di buona amministrazione della parte pubblica, sorga per il privato una legittima aspettativa a conoscere il contenuto e le ragioni delle determinazioni (qualunque esse siano) dell’Amministrazione.

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In generale nei rapporti con la PA, può accadere che si ometta di rendere una dichiarazione a fronte di un obbligo imperativo di presentare, in funzione di un dovere di collaborazione (ex comma 2 bis dell’art. 1 della legge n. 241/1990), tutta una serie di informazioni relative all’affidabilità del soggetto, ad es. c.d. moralità professionale, con lo scopo di individuare un contraente fedele.

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Anomalie dichiarative in sede di condono

Anomalie dichiarative in sede di condono

In generale nei rapporti con la PA, può accadere che si ometta di rendere una dichiarazione a fronte di un obbligo imperativo di presentare, in funzione di un dovere di collaborazione (ex comma 2 bis dell’art. 1 della legge n. 241/1990), tutta una serie di informazioni relative all’affidabilità del soggetto, ad es. c.d. moralità professionale, con lo scopo di individuare un contraente fedele.

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